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Bail commercial

Le Sénat précise la mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie

Le Sénat a apporté des ajustement aux mesures contenues dans le projet de le loi de simplification de la vie économique, en encadrant notamment celles prévoyant une mensualisation des loyers commerciaux et un plafonnement du dépôt de garantie.

Rappel des deux mesures du projet de loi initial

Les règles actuelles du paiement des loyers. – Il est d’usage en matière de baux commerciaux que le paiement des loyers soit trimestriel. Or, cette pratique pèse lourdement sur la trésorerie des commerçants. Il en va de même du dépôt de garantie à verser à l'entrée dans les lieux, dont le montant correspond à 3, 6, voire 12 mois de loyer.

Forts de ces constats, le Conseil National du Commerce impulsait lors de sa session plénière du 5 mars 2024 l’idée de mensualiser les loyers commerciaux et, le 4 avril suivant, le gouvernement annonçait l’inscription de la mensualisation des loyers complétée du plafonnement du dépôt de garantie dans le projet de loi simplification de la vie économique déposé au Sénat le 24 avril 2024.

Des mesures visant à limiter les sorties de trésorerie des commerçants. – En substance, la version initiale du projet déposé au Sénat, ouvrait la possibilité pour les titulaires d’un bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal d’obtenir, sur demande, la mensualisation de leur loyer. Ce texte prévoyait aussi un plafonnement des sommes payées à titre de garantie à 3 mois de loyer.

Une mensualisation encadrée par le Sénat : condition financière et recentrage sur les commerçants

Nécessaire d’être à jour de ses paiements. – Une condition est mise à l’octroi automatique de la mensualisation au locataire qui la demande : être à jour du paiement de ses loyers. Plus précisément, dès lors que le locataire fait l’objet d’une action en paiement d’un arriéré de loyer par le bailleur, celui-ci pourrait refuser la mensualisation.

Cet ajout a pour objectif de responsabiliser les locataires en situation d’impayés, tout en prenant en compte les conséquences de cette situation pour les bailleurs.

Une mesure limitée aux commerçants. – La mensualisation ayant été pensée à destination des commerçants, pour se conformer à ce but, il est proposé :

- d'une part, de définir les locaux concernés par renvoi au point 2° du III de l’article 231 ter du code général des impôts (CGI), qui désigne par locaux commerciaux, les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestations de service.

Par ricochet, cela pour effet d’écarter les locaux à usage de bureaux et de stockage qui font l’objet des points 1° et 3° du III de ce même article du CGI ;

- d'autre part, d’exclure expressément du bénéfice de la mensualisation les locaux construits en vue d’une seule utilisation, ce qui englobe notamment les cinémas, théâtres, cliniques, hôtels, résidences-services etc…

Le dépôt de garantie précisé dans ses effets et ses modalités de restitution

Pas d’effet productif d’intérêts. – Il est précisé que le dépôt de garantie ne porte pas intérêts au profit du locataire. Cet ajout vise à écarter l'application de la règle selon laquelle les loyers payés d’avance à titre de garantie portent intérêts au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes (c. com. art. L.145-40).

En effet, appliquée au paiement par terme mensuel (et non plus trimestriel), cette régle ferait débuter la production d’intérêts dès que la somme dépasse 2 mois de loyer, ce qui est inférieur au montant maximal de la garantie fixé à 3 mois de loyer. En contrepartie du plafonnement du dépôt de garantie, il est donc apparu cohérent que la somme versée à ce titre ne soit pas productive d’intérêts.

Une restitution encadrée dans le temps. – La mesure de plafonnement du dépôt de garantie vise à protéger la trésorerie des commerçants. Pour qu'elle soit efficace, il faut éviter une immobilisation excessivement longue des fonds ainsi bloqués.

C'est pourquoi le Sénat a précisé que les sommes versées à titre de garantie sont restituées au locataire dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce projet de loi de simplification, adopté par le Sénat le 22 octobre 2024, doit encore faire l’objet d’un examen par l’Assemblée nationale.

Projet de loi de simplification de la vie économique, texte n°8 adopté par le Sénat le 22 octobre 2024 – article 24